“我們多次上門溝通,但業(yè)主堅持要先改善服務(wù)再交費?!苯?,在平羅縣綜治中心調(diào)解室,平羅縣某小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理張某向平羅縣人民法院法官表示。而業(yè)主代表劉某則認為,“不是故意拖欠,但反映多次的問題始終沒解決,交費覺得憋屈。”
該物業(yè)公司服務(wù)的小區(qū)共有300余戶業(yè)主,這兩年因部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿,經(jīng)多次催交仍拒交物業(yè)費,物業(yè)公司擬起訴61戶業(yè)主,要求支付拖欠的物業(yè)費及違約金。
7月初,張某來到平羅縣法院訴訟服務(wù)中心。立案窗口的導訴員發(fā)現(xiàn)該案事實清楚、標的額較小,推薦使用要素式起訴狀。
“原來擔心寫不好訴狀,但這個表格就像填空題,物業(yè)費金額、違約金計算方式都有,十幾分鐘就完成了?!睆埬澈芸彀粗笇顚懲暝V狀。法院建議物業(yè)公司到縣綜治中心化解糾紛,那里有專業(yè)的調(diào)解組織,這起案子很有可能調(diào)解成功。
受綜治中心委托,在平羅縣法院的參與指導下,平羅縣物業(yè)糾紛調(diào)解委員會先行開展調(diào)解。
“樓道走廊燈壞了半年才修”“小區(qū)電動車充電樁很少,充電困難”“公共區(qū)域垃圾清理不及時”“健身器材壞了也不維修”……通過電話、上門溝通等方式,特邀調(diào)解員聯(lián)系業(yè)主,針對年齡較大、存在讀寫障礙的部分業(yè)主,依據(jù)要素式答辯狀示范文本,逐項詢問并協(xié)助填寫,明確了業(yè)主拒交物業(yè)費的具體原因。
通過分析起訴狀和答辯狀中的要素信息,調(diào)委會快速鎖定爭議焦點(如物業(yè)服務(wù)瑕疵、違約金合理性等),并分類施策:對因物業(yè)服務(wù)問題拒交的業(yè)主,督促物業(yè)公司整改;對無合理理由拒交的業(yè)主,通過示范文本明確法律后果,促使其履行交費義務(wù),避免進入“各說各理”的拉鋸戰(zhàn)。
法院聯(lián)合調(diào)委會對雙方開展背靠背式調(diào)解,“業(yè)主提供了部分物業(yè)服務(wù)瑕疵證據(jù),物業(yè)公司酌情減免費用,會促成絕大多數(shù)業(yè)主今后的配合?!薄巴锨肺飿I(yè)費可能導致征信受影響,更何況服務(wù)確有改善?!弊罱K,該批案件95%以上通過調(diào)解解決,85%的案件以物業(yè)公司整改促推業(yè)主主動交納物業(yè)費。
“沒想到能這樣解決,以后有問題可以直接找物業(yè)經(jīng)理對接了。”劉某在調(diào)解筆錄上簽字時說。(首席記者 馬濤)